Demande d’autorisation de travaux

Le preneur d’un bail commercial doit généralement demander l’autorisation du bailleur, avant d’effectuer des travaux. D’autres autorisations sont souvent requises : autorisations administratives, autorisation de l’assemblée générale des copropriétaires le cas échéant.

Par Franck Beaudoin, avocat, FB Juris

Publié sur idroit.co le 24 juillet 2019

Guide juridique : demander l’autorisation de travaux dans un local commercial

Le locataire qui souhaite effectuer des travaux dans un local commercial doit vérifier quelles autorisations sont nécessaires.

Généralement, l’accord du bailleur est nécessaire, y compris pour des travaux à l’intérieur du local, parfois même en l’absence de changement de distribution. Il convient de se référer au bail commercial. Lorsque le bail exige le consentement exprès et écrit du bailleur pour réaliser des travaux, l’exécution de travaux sans l’autorisation écrite du bailleur exposerait le locataire au risque d’une résiliation du bail fondée sur un abus de jouissance du preneur et à une demande de remise en état des locaux.

Lorsque les travaux impactent la façade de l’immeuble, des autorisations administratives sont souvent requises. Il convient de se référer aux règles d’urbanisme ou d’architecture applicables.

Si le local commercial est situé dans un immeuble en copropriété, une autorisation de l’assemblée générale des copropriétaires est généralement nécessaire dès lors que les travaux impactent la façade ou plus généralement les parties communes. Il convient de se référer au règlement de copropriété, ainsi qu’aux dispositions législatives et réglementaires applicables. Si le locataire effectuait des travaux sans obtenir l’autorisation de l’assemblée générale des copropriétaires, alors qu’elle est obligatoire, le syndicat des copropriétaires pourrait exiger la remise en état de l’immeuble aux frais du locataire fautif.

Que faire si le bailleur s’abstient de notifier son accord exprès par écrit, alors que le bail subordonne la réalisation des travaux à ce formalisme ? Juridiquement, l’idéal serait d’assigner le bailleur en référé afin de solliciter une autorisation judiciaire des travaux. Tout autre procédé exposerait le locataire à des risques de résiliation du bail et/ou à des demandes de remise en état des locaux.

Modèles (formules, exemples types)

Modèle de courrier au bailleur pour prendre acte de l’autorisation des travaux

NOTE – Dans le modèle qui suit, le locataire a sollicité l’autorisation du bailleur, mais n’a pas obtenu de réponse écrite, malgré de multiples relances et un accord de principe oral. Le locataire souhaite acter l’accord de principe du bailleur. Les risques vis-à-vis du bailleur peuvent être quelque peu maîtrisés avec un tel courrier : en l’absence de réaction suite à ce courrier, il serait plus difficile pour le bailleur de prétendre que son silence valait refus. Le courrier pourrait éventuellement être signifié par huissier, afin de renforcer le formalisme, mais l’intérêt est plutôt limité. Toutefois, cette façon de procéder présenterait des risques si le bail exige une autorisation écrite du bailleur. Dans un tel cas, il est conseillé d’assigner le bailleur en référé afin de solliciter une autorisation judiciaire des travaux.

XXX [EN-TÊTE DU LOCATAIRE]

Destinataire : XXX [GESTIONNAIRE / MANDATAIRE DU BAILLEUR]

XXX [ADRESSE]

XXX [LIEU], le XXX [DATE]

Par lettre recommandée avec demande d’avis de réception

Objet : autorisation de travaux dans la la boutique XXX [ENSEIGNE] sise XXX [ADRESSE]

Vos références : XXX [RÉFÉRENCES]

Dossier suivi par : XXX [INTERLOCUTEUR]

Madame, Monsieur,

Nous vous écrivons en votre qualité de gérant du local commercial référencé ci-dessus, dans lequel nous exploitons une boutique sous l’enseigne XXX [ENSEIGNE].

XXX [HISTORIQUE, PAR EXEMPLE : Par lettre recommandée du XXX [DATE], nous vous avons notifié notre intention de réaliser des travaux dans notre boutique à partir du XXX [DATE]. Nous vous avons communiqué le dossier de travaux complet et nous avons sollicité l’accord du bailleur quant à ces travaux, en soulignant la nécessité d’obtenir une réponse rapide, compte tenu de nos impératifs.

Par la suite, nous vous avons contacté à de très nombreuses reprises par téléphone, afin de connaître la réponse à notre demande. Vous nous avez finalement indiqué que l’accord de principe du bailleur était acquis et que nous allions recevoir une confirmation écrite. Cependant, malgré nos multiples relances, nous n’avons toujours pas reçu cette confirmation.

De notre côté, tout est en ordre et nous avons obtenu les autorisations administratives nécessaires à la réalisation de nos travaux. À ce sujet, nous vous prions de trouver ci-joint XXX [PRÉCISER LE DOCUMENT].

Dans ces conditions, nous prenons acte de l’accord du bailleur quant à la réalisation des travaux prévus dans notre boutique et nous confirmons qu’ils seront exécutés à partir du XXX [DATE].

Nous vous prions d’agréer, Madame, Monsieur, nos sincères salutations.

XXX [SIGNATAIRE]

XXX [QUALITÉ POUR UNE SOCIÉTÉ]

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