L’offre d’achat d’un bien immobilier est une étape importance dans le processus d’une vente. Ses conséquences juridiques sont variables suivant que l’offre est ferme, sous conditions suspensives ou soumise à des réserves. La rétractation de l’offre n’est pas toujours possible. L’acquéreur non professionnel bénéficie d’un droit de rétractation qu’il peut exercer dans un délai de 10 jours.

Par Franck Beaudoin, avocat, FB Juris

Publié sur idroit.co le 18 septembre 2018 – Mis à jour le 20/09/2018

Guide juridique

L’offre d’achat d’un bien immobilier matérialise l’intérêt de son auteur pour l’acquisition du bien. En pratique, les ventes immobilières comprennent généralement quatre étapes : offre de vente de la part du vendeur, puis offre d’achat de la part de l’acquéreur, avant la conclusion d’un avant-contrat (“compromis”), puis d’un acte de vente définitif.

Offre d’achat : quelles implications juridiques ?

Ce que la pratique désigne communément sous le terme “offre d’achat” peut recouvrir différentes réalités, avec des implications juridiques distinctes.

Offre ferme – L’offre d’achat peut être ferme. Dans ce cas, l’auteur de l’offre est définitivement engagé à réaliser la vente. Sa rétractation serait fautive et pourrait donner lieu à des dommages-intérêts au profit du vendeur, sauf dans le cadre du droit de rétractation spécifique prévu par l’article L. 271-1 du code de la construction et de l’habitation.

Offre sous conditions suspensives – L’offre formulée sous conditions suspensives devient ferme en cas de réalisation des conditions dans le délai imparti, ou à défaut caduque.

Offre soumise à réserve (proposition de pourparlers, lettre d’intention) – L’offre qui prévoit des conditions préalables et la nécessité de confirmer l’offre aux termes de discussions et/ou vérifications, n’est pas ferme. Elle constitue une simple invitation à la négociation.

La rédaction de l’offre doit être précise pour éviter des conséquences juridiques non souhaitées. Par exemple, la cour de cassation a considéré que la formule suivante ne caractérisait pas l’existence d’une réserve ou d’une condition : “en cas d’accord sur la présente proposition, nous vous proposons d’établir et de conclure une promesse unilatérale de vente par devant notaire, après validation de notre comité d’engagement foncier” (cour de cassation, 3e chambre civile, 7 juillet 2015, n° 14-20.536 (n° 854 F-D), Sté Kaufman & Broad Côte d’Azur c/ Sté Les Rives de la Bevera). Dans cet exemple, le promoteur a été condamné à payer au vendeur 412.500 euros de dommages et intérêts, pour avoir retiré sa proposition d’achat avant l’expiration du délai fixé (pour l’achat d’un terrain au prix de 8.250.000 euros).

Droit de rétractation

Si l’offre ne comporte pas de délai, elle peut être rétractée dans un délai raisonnable, tant qu’elle n’a pas été acceptée.

En principe, une offre ferme ne peut pas être rétractée avant le terme du délai fixé pour son acceptation, sous peine d’exposer son auteur à des dommages et intérêts.

Par exception, l’article L. 271-1 du code de la construction et de l’habitation prévoit un droit de rétractation au profit de l’acquéreur non professionnel, pour tout acte ayant pour objet la construction ou l’acquisition d’un immeuble à usage d’habitation, la souscription de parts donnant vocation à l’attribution en jouissance ou en propriété d’immeubles d’habitation ou la vente d’immeubles à construire ou de location-accession à la propriété immobilière. L’acquéreur non professionnel peut ainsi se rétracter dans un délai de dix jours à compter du lendemain de la première présentation de la lettre lui notifiant l’acte.

L’acte doit être notifié à l’acquéreur par lettre recommandée avec demande d’avis de réception ou par tout autre moyen présentant des garanties équivalentes pour la détermination de la date de réception ou de remise. La faculté de rétractation est exercée dans ces mêmes formes.

Lorsque l’acte est conclu par l’intermédiaire d’un professionnel ayant reçu mandat pour prêter son concours à la vente, cet acte peut être remis directement au bénéficiaire du droit de rétractation. Dans ce cas, le délai de rétractation court à compter du lendemain de la remise de l’acte, qui doit être attestée selon des modalités fixées par décret.

Lorsque le contrat constatant ou réalisant la convention est précédé d’un contrat préliminaire ou d’une promesse synallagmatique ou unilatérale, le droit de rétractation ne s’applique qu’à ce contrat ou à cette promesse.

Lorsque le contrat constatant ou réalisant la convention est dressé en la forme authentique et n’est pas précédé d’un contrat préliminaire ou d’une promesse synallagmatique ou unilatérale, l’acquéreur non professionnel dispose d’un délai de réflexion de dix jours à compter de la notification ou de la remise du projet d’acte selon les mêmes modalités que celles prévues pour le délai de rétractation mentionné aux premier et troisième alinéas. En aucun cas l’acte authentique ne peut être signé pendant ce délai de dix jours.

Modèles d’offre d’achat d’un bien immobilier

Modèle d’offre sous conditions suspensives

XXX [destinataire de l’offre]

XXX [adresse]

XXX [lieu], le XXX [date]

Offre d’achat sous conditions suspensives

XXX [Chère Madame // Cher Monsieur],

Je fais suite à nos entretiens concernant XXX [désignation du bien, par exemple : le bien immobilier sis // la maison en pleine propriété sise XXX [adresse] // l’appartement du XXX [étage] (XXX [le cas échéant localisation, par exemple : à droite en montant l’escalier]), d’une superficie d’environ XXX [superficie]], appartenant à XXX [identité du propriétaire vendeur].

Par la présente, je propose d’acquérir ce bien moyennant le prix de XXX [montant en lettres] euros (XXX [montant en chiffres] €), qui comprend la rémunération du ou des intermédiaires.

Cette offre est valable jusqu’au XXX [date limite de validité de l’offre] inclus. À défaut d’acceptation écrite dans ce délai, elle sera caduque.

Elle est formulée sous réserve de la régularisation d’un contrat fixant les conditions de la vente au plus tard le XXX [date limite de conclusion de la vente], et sous réserve de la réalisation des conditions suspensives usuelles en la matière et particulièrement des conditions suspensives suivantes :

– obtention d’un dossier de diagnostic technique et d’un certificat d’urbanisme ne révélant pas de situations, projets, vices ou servitudes quelconques de nature à déprécier de manière significative la valeur du bien ou à nuire à l’affectation à laquelle je le destine ou encore à empêcher les travaux de remise en état que j’envisage d’entreprendre,

– confirmation de XXX [le cas échéant, préciser, par exemple : l’existence d’une cave dépendante du bien],

– confirmation de la superficie exacte et totale du bien,

– obtention d’un état des hypothèques et des créances garanties par la loi d’un montant inférieur au prix de la vente,

– purge de tout droit de préemption, quel qu’il soit, résultant de dispositions légales et de tout droit de préférence résultant de dispositions conventionnelles,

– XXX [OPTION en cas de financement : obtention d’un financement bancaire XXX [préciser la proportion, par exemple : à hauteur de XXX % du prix d’acquisition]],

– XXX [OPTION en cas de copropriété : obtention du règlement de copropriété en vigueur et des procès-verbaux des assemblées des copropriétaires, ainsi que de tout autre document relatif à la copropriété qui s’avérerait nécessaire, ne révélant pas de situations ou projets de nature à déprécier de manière significative la valeur du bien ou à nuire à l’affectation à laquelle je le destine],

– confirmation de XXX [préciser le cas échéant].

Ces conditions devront être réalisées au plus tard le XXX [date limite de réalisation des conditions suspensives]. À défaut de réalisation de l’ensemble des conditions suspensives dans ce délai, la présente offre sera caduque.

XXX [OPTION le cas échéant : Je vous prie de bien vouloir noter que je ne demande pas de condition suspensive d’obtention de crédit.]

Dans l’attente de votre retour, je vous prie d’agréer, XXX [chère Madame // cher Monsieur], mes salutations distinguées.

Modèle de proposition de négociation / lettre d’intention

XXX [destinataire de l’offre]

XXX [adresse]

XXX [lieu], le XXX [date]

Proposition – Intention d’achat

XXX [Chère Madame // Cher Monsieur],

Par la présente, je vous exprime mon intérêt pour l’acquisition de ce bien moyennant le prix de XXX [montant en lettres] euros (XXX [montant en chiffres] €), qui comprend la rémunération du ou des intermédiaires.

Afin de confirmer mon intérêt et de formuler une offre, j’aurais besoin d’obtenir les éléments listés ci-dessous.

– Obtention d’un dossier de diagnostic technique et d’un certificat d’urbanisme ne révélant pas de situations, projets, vices ou servitudes quelconques de nature à déprécier de manière significative la valeur du bien ou à nuire à l’affectation à laquelle je le destine ou encore à empêcher les travaux de remise en état que j’envisage d’entreprendre.

– Obtention d’un état des hypothèques et des créances garanties par la loi d’un montant inférieur au prix de la vente.

– Confirmation de l’absence de droit de préemption, quel qu’il soit, résultant de dispositions légales et de tout droit de préférence résultant de dispositions conventionnelles.

– XXX [OPTION en cas de copropriété : Obtention du règlement de copropriété en vigueur et des procès-verbaux des assemblées des copropriétaires, ainsi que de tout autre document relatif à la copropriété qui s’avérerait nécessaire, ne révélant pas de situations ou projets de nature à déprécier de manière significative la valeur du bien ou à nuire à l’affectation à laquelle je le destine.]

– Confirmation de la superficie exacte et totale du bien.

– Confirmation de XXX [le cas échéant, préciser, par exemple : l’existence d’une cave dépendante du bien].

Je vous propose donc de poursuivre nos discussions et je vous invite à me communiquer les éléments listés ci-dessus en votre possession.

XXX [OPTION en cas d’exclusivité : Période d’exclusivité – En vue de parvenir rapidement à un accord définitif, je sollicite une période d’exclusivité à compter de ce jour et jusqu’au XXX [date], au cours de laquelle vous ne mènerez aucune discussion avec d’autres acquéreurs potentiels de votre bien.]

XXX [OPTION en cas de financement : Par ailleurs, je vous informe que je sollicite un financement bancaire XXX [préciser la proportion, par exemple : à hauteur de XXX % du prix d’acquisition.]]

Dans l’attente de votre retour, je vous prie d’agréer, XXX [chère Madame // cher Monsieur], mes salutations distinguées.

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