Demande de renouvellement du bail commercial

Le preneur d’un bail commercial peut notifier au bailleur sa demande de renouvellement du bail par acte extrajudiciaire ou par lettre recommandée avec demande d’avis de réception.

Par Franck Beaudoin, avocat, FB Juris

Publié sur idroit.co le 22 juillet 2019 – Actualisé le 24/07/2019

Guide juridique : pourquoi, quand et comment demander le renouvellement de son bail commercial ?

Demander le renouvellement du bail commercial pour maintenir le plafonnement du loyer

Le locataire a particulièrement intérêt à demander le renouvellement de son bail commercial afin d’empêcher que le bail dépasse une durée de 12 ans, dans le but de conserver le bénéfice du plafonnement du loyer, lorsque ce plafonnement s’applique (en particulier, lorsque le bail commercial est conclu pour une durée initiale de 9 ans : bail 3/6/9 classique ou autre, du moment que la durée initiale n’est pas supérieure à 9 ans).

Demander le renouvellement du bail commercial dans les 6 mois qui précèdent son expiration ou à tout moment au cours de sa prolongation

À défaut de congé délivré par le bailleur, le locataire qui veut obtenir le renouvellement de son bail doit en faire la demande soit dans les six mois qui précèdent l’expiration du bail, soit, le cas échéant, à tout moment au cours de sa prolongation (article L. 145-10 du code de commerce). Attention, la jurisprudence en déduit que la demande notifiée avant la période de six mois précédant l’expiration du bail ne produit aucun effet (cour de cassation, 3e chambre civile, arrêt du 11/02/1987 n° 85-16.162).

En cas de demande de renouvellement, en application de l’article L. 145-10 du code de commerce, le nouveau bail prend effet à compter :

soit de l’expiration du bail précédent, lorsque la demande de renouvellement intervient dans les six mois qui précèdent l’expiration du bail,
soit de l’expiration de la prolongation, cette dernière date étant le premier jour du trimestre civil qui suit la demande de renouvellement, lorsque la demande intervient au cours de la prolongation.

Il faut faire particulièrement attention lorsque la demande de renouvellement a principalement pour but d’empêcher que le bail dépasse une durée de 12 ans, afin de maintenir le plafonnement du loyer. Par exemple, si la durée de 12 ans est acquise le 31 décembre N, la demande doit intervenir au plus tard le 30 septembre N, afin que le nouveau bail prenne effet le 1er octobre N, premier jour du trimestre civil suivant la demande. Une demande intervenant entre le 1er octobre et le 31 décembre N sera tardive, car elle fera expirer la prolongation et débuter le nouveau bail le 1er janvier N+1, de telle manière que l’ancien bail aura atteint une durée de 12 ans révolus.

Demander le renouvellement du bail commercial par acte extrajudiciaire ou par lettre recommandée avec demande d’avis de réception

L’article L. 145-10 du code de commerce impose un formalisme particulier.

Forme de la demande de renouvellement

La demande de renouvellement ne peut être notifiée au bailleur que par acte extrajudiciaire (c’est-à-dire par signification d’huissier de justice) ou par lettre recommandée avec demande d’avis de réception.

Destinataire de la demande de renouvellement

Sauf stipulations ou notifications contraires de la part du bailleur, la demande de renouvellement peut être valablement adressée à son gérant (gestionnaire, mandataire), lequel est réputé avoir qualité pour la recevoir. S’il y a plusieurs propriétaires, la demande adressée à l’un d’eux vaut, sauf stipulations ou notifications contraires, à l’égard de tous (article L. 145-10 alinéa 2 du code de commerce).

Contenu de la demande de renouvellement

À peine de nullité de la demande de renouvellement, elle doit reproduire les termes de l’alinéa 4 de l’article L. 145-10 du code de commerce, qui dispose :

« Dans les trois mois de la notification de la demande en renouvellement, le bailleur doit, par acte extrajudiciaire, faire connaître au demandeur s’il refuse le renouvellement en précisant les motifs de ce refus. À défaut d’avoir fait connaître ses intentions dans ce délai, le bailleur est réputé avoir accepté le principe du renouvellement du bail précédent ».

Les suites de la demande

Le bailleur dispose d’un délai de trois mois, à compter de la notification de la demande, pour faire signifier, par huissier, un refus de renouvellement. À défaut, il est réputé avoir accepté le principe du renouvellement. Le bailleur peut aussi notifier formellement son acceptation du renouvellement.

Les parties peuvent régulariser un avenant de renouvellement ou un bail renouvelé. Cependant, il n’est pas indispensable de formaliser un acte.

Modèle de demande de renouvellement du bail commercial (formule, exemple type)

Modèle de demande de renouvellement notifiée au gérant du bailleur par lettre recommandée avec demande d’avis de réception

NOTE – Dans le modèle qui suit, le locataire peut-être une société ou une personne physique. Le locataire considère qu’il n’est pas indispensable de formaliser un acte de renouvellement et précise que si un tel acte devait intervenir, chaque partie supporterait le coût de ses conseils. En pratique, les bailleurs tentent fréquemment de mettre les coûts du renouvellement à la charge du locataire et il arrive parfois que des montants excessifs soient réclamés par leurs gestionnaires. Il est donc utile d’évoquer cette question dans la demande de renouvellement.

XXX [EN-TÊTE DU LOCATAIRE]

Destinataire : XXX [GESTIONNAIRE / MANDATAIRE DU BAILLEUR]

XXX [ADRESSE]

XXX [LIEU], le XXX [DATE]

Par lettre recommandée avec demande d’avis de réception

Objet : demande de renouvellement du bail commercial de la boutique XXX [ENSEIGNE] sise XXX [ADRESSE]

Vos références : XXX [RÉFÉRENCES]

Madame, Monsieur,

Nous vous écrivons en votre qualité de gérant du local commercial référencé ci-dessus, dans lequel nous exploitons une boutique sous l’enseigne XXX [ENSEIGNE].

XXX [HISTORIQUE, PAR EXEMPLE :

EXEMPLE 1 : Nous louons ces locaux en vertu d’un bail commercial en date du XXX [DATE], conclu pour une durée de neuf années, à compter du XXX [DATE] jusqu’au XXX [DATE]. Après le terme, le bail s’est prolongé tacitement.

EXEMPLE 2 : Nous louons ces locaux en vertu d’un bail commercial en date du XXX [DATE]. Le bailleur nous a fait signifier un congé avec offre de renouvellement en date du XXX [DATE]. L’offre de renouvellement ayant été acceptée, un nouveau bail d’une durée de neuf années a été conclu, à compter du XXX [DATE] jusqu’au XXX [DATE]. Depuis cette date, le bail s’est prolongé tacitement].

En application des articles L. 145-10 et L. 145-12 du code de commerce, nous demandons par les présentes le renouvellement de notre bail commercial pour une durée de neuf années à compter du XXX [DATE], premier jour du trimestre civil suivant la demande, aux mêmes charges et conditions que le précédent bail [OPTION : , à l’exception du montant du loyer que nous proposons de fixer à la somme annuelle de XXX [MONTANT]].

Nous rappelons que le quatrième alinéa de l’article L. 145-10 du code de commerce dispose :

Si le propriétaire le souhaite, nous sommes disposés à régulariser un avenant de renouvellement ou un bail renouvelé. Chaque partie supportera les honoraires et frais de ses conseils pour le renouvellement du bail commercial. À toutes fins utiles, les coordonnées de notre avocat sont les suivantes : XXX [COORDONNÉES DE L’AVOCAT DU LOCATAIRE].

Enfin, à notre connaissance, rien ne s’oppose à ce que la présente demande vous soit adressée, conformément à l’article L. 145-10 alinéa 2 du code de commerce. Si toutefois tel n’était pas le cas, nous vous prions de nous en informer immédiatement à réception de cette lettre et de nous communiquer les coordonnées complètes du propriétaire.

Nous vous prions d’agréer, Madame, Monsieur, nos sincères salutations.

XXX [SIGNATAIRE]

XXX [QUALITÉ POUR UNE SOCIÉTÉ]

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