Immobilier – Guide juridique pour la location de parking, box, garage et autres dépendances

Par Franck BEAUDOIN, avocat, FB Juris

Publié sur idroit.co le 2 mars 2021

Quelles règles régissent la location des biens immobiliers qui ne sont pas destinés à l’habitation ou à l’exercice d’activités commerciales ou professionnelles, tels les parkings, box, garages, remises?

Si ces biens sont loués de façon indépendante, la location obéit aux règles de droit commun du louage des choses, définies par les articles 1713 et suivants du code civil. Ce régime offre une assez grande liberté aux parties.

En revanche, si ces biens sont loués à titre accessoire, leur location obéit aux règles applicables au bien principal (bail d’habitation, bail mixte, bail professionnel, bail commercial…).

Régime du bail de droit commun

Le bail doit-il être écrit ou peut-il être verbal?

Le bail de droit commun peut être verbal (article 1714 du code civil), mais un écrit est souhaitable afin de sécuriser les relations entre les parties.

+ Modèle de contrat de bail pour la location de parking, box, garage, remise et autres dépendances

Faut-il faire un état des lieux?

L’état des lieux n’est pas obligatoire, mais il est dans l’intérêt des parties d’en faire un. Si un état des lieux a été fait, le locataire doit rendre le bien tel qu’il l’a reçu, suivant cet état, excepté ce qui a péri ou a été dégradé par vétusté ou force majeure (article 1730 du code civil). En l’absence d’état des lieux, le locataire est présumé avoir reçu le bien en bon état de réparations locatives, et doit les rendre tels, sauf preuve contraire (article 1731 du code civil).

+ Modèle d’état des lieux pour la location de parking, box, garage et autres dépendances

Quelles sont les principales obligations du bailleur?

Le bailleur est tenu de délivrer au preneur le bien loué, en bon état, d’entretenir ce bien en état de servir à l’usage pour lequel il a été loué et d’en faire jouir paisiblement le preneur pendant la durée du bail (article 1719 du code civil).

Pendant la durée du bail, le bailleur ne peut changer la forme de la chose louée et il doit faire toutes les réparations qui peuvent devenir nécessaires, autres que les locatives (articles 1720 et 1723 du code civil).

Le bailleur doit garantir le preneur contre tous les vices ou défauts du bien loué qui en empêchent l’usage, même si le bailleur ne les connaissait pas lors de la conclusion du bail. Si ces vices ou défauts entraînent des pertes pour le locataire, le bailleur est tenu de les indemniser (article 1721 du code civil).

Quelles sont les principales obligations du locataire?

Le locataire est tenu (article 1728 du code civil):

d’user de la chose louée raisonnablement, et suivant la destination qui lui a été donnée par le bail, ou suivant celle présumée d’après les circonstances, à défaut de convention;
de payer le prix du bail aux termes convenus.

Il répond des dégradations ou des pertes qui arrivent pendant sa jouissance, à moins qu’il ne prouve qu’elles ont eu lieu sans sa faute (article 1732 du code civil).

Qui doit faire assurer le bien?

Le locataire est tenu de souscrire une assurance couvrant sa responsabilité locative. En effet, il répond en principe de l’incendie, des dégradations et des pertes qui peuvent affecter le bien (articles 1732, 1733 et 1735 du code civil).

Le bailleur, quant à lui, doit souscrire une assurance couvrant sa responsabilité de propriétaire.

Le locataire peut-il sous-louer le bien?

Le locataire a le droit de sous-louer le bien si le bail ne l’interdit pas (article 1717 du code civil). Le bailleur peut donc interdire la sous-location lors de la conclusion du bail.

Le locataire peut-il céder son bail?

Le locataire a le droit de céder son bail si le contrat de location ne l’interdit pas (article 1717 du code civil). Le bailleur peut donc interdire la cession du bail lors de la conclusion du bail.

Qui a la charge des travaux?

Il faut distinguer suivant la nature des travaux. Schématiquement, on distingue les grosses réparations (au sens de l’article 606 du code civil), qui incombent au propriétaire, des réparations locatives ou de menu entretien, qui incombent au locataire (article 1754 du code civil).

En l’absence de clause contraire, les réparations réputées locatives sont notamment celles qui concernent les portes, gonds, targettes et serrures. Aucune des réparations réputées locatives n’est à la charge des locataires quand elles ne sont occasionnées que par vétusté ou force majeure (articles 1754 et 1755 du code civil).

Si, durant le bail, la chose louée a besoin de réparations urgentes qui ne peuvent être différées jusqu’à sa fin, le preneur doit les souffrir, quelque incommodité qu’elles lui causent, et quoiqu’il soit privé, pendant qu’elles se font, d’une partie de la chose louée. Cependant, si ces réparations durent plus de vingt et un jours, le prix du bail sera diminué à proportion du temps et de la partie de la chose louée dont il aura été privé (article 1724 du code civil).

Le loyer est-il encadré?

Dans le bail de droit commun, le loyer n’est pas encadré.

Le loyer est-il soumis à la TVA?

Si le bailleur n’est pas assujetti à la taxe sur la valeur ajoutée (TVA), comme c’est le cas pour un particulier notamment, le loyer n’est pas soumis à la TVA. En revanche, si le bailleur est assujetti à la TVA, le loyer est soumis à la TVA.

Quelle fiscalité s’applique?

Taxe foncière

Le bailleur est redevable de la taxe foncière envers le fisc. Pour connaître les possibilités dont dispose le bailleur, lire les conseils ci-dessous.

Taxe d’habitation

Le locataire qui loue une dépendance pour un usage personnel est quant à lui redevable, directement envers le fisc, de la taxe d’habitation, dès lors que son logement est situé à moins d’un kilomètre du bien. Si le bien est situé à une adresse différente de celle de son logement, il recevra deux avis de taxe d’habitation.

Cotisation foncière des entreprises (CFE)

Le locataire qui loue une dépendance pour les besoins de son activité professionnelle est redevable de la CFE, directement envers le fisc.

Imposition des revenus du bailleur

Les loyers perçus par le bailleur sont soumis à l’impôt sur le revenu (IR) ou à l’impôt sur les sociétés (IS).

Si le bailleur est imposé à l’IR, les loyers doivent être déclarés annuellement lors de la déclaration des revenus. Si les revenus fonciers sont supérieurs à 15.000 euros, ils sont soumis au régime réel. Si les revenus fonciers sont inférieurs à 15.000 euros, ils sont automatiquement soumis au régime micro foncier; le bailleur peut toutefois opter pour le régime réel, mais cette option sera irrévocable pendant 3 ans. Pour choisir le régime le plus approprié, lorsque les revenus locatifs sont inférieurs à 15.000 euros, lire les conseils ci-dessous.

Si le bailleur est imposé à l’IS, les loyers doivent être comptabilisés et déclarés conformément aux règles comptables et fiscales applicables.

Quelle est la durée du bail?

Les parties peuvent fixer librement la durée du contrat de location. Le bail peut être conclu pour une durée déterminée ou pour une durée indéterminée.

Le bail à durée déterminée cesse de plein droit à l’expiration du terme fixé, lorsqu’il a été fait par écrit, sans qu’il soit nécessaire de donner congé (article 1737 du code civil). Si, à l’expiration du bail à durée déterminée, le preneur reste et est laissé en possession, il s’opère un nouveau bail à durée indéterminée (article 1738 du code civil). Lorsqu’un congé est signifié, le preneur ne peut invoquer la tacite reconduction, quand bien même il aurait continué à occuper le bien (article 1739 du code civil).

La caution donnée pour le bail initial ne s’étend pas aux obligations résultant de la prolongation (article 1740 du code civil). Pour sécuriser le bail, lire les conseils ci-dessous.

Dans quels cas peut-on résilier le bail?

Le contrat de location peut être résilié en cas de perte de la chose louée, en cas de défaut respectif du bailleur et du preneur de remplir leurs engagements (article 1741 du code civil), ou en cas de reprise du bien par le bailleur si le bail le prévoit.

Résiliation du bail en cas de destruction du bien

Si, pendant la durée du bail, la chose louée est détruite en totalité par cas fortuit, le bail est résilié de plein droit; si elle n’est détruite qu’en partie, le preneur peut, suivant les circonstances, demander une diminution du prix ou la résiliation du bail. Dans l’un et l’autre cas, il n’y a lieu à aucun dédommagement (article 1722 du code civil).

Résiliation du bail en cas de faute du locataire

Si le preneur n’use pas de la chose louée raisonnablement ou emploie la chose louée à un autre usage que celui auquel elle a été destinée, ou dont il puisse résulter un dommage pour le bailleur, celui-ci peut, suivant les circonstances, faire résilier le bail (article 1729 du code civil).

En cas de résiliation par la faute du locataire, celui-ci est tenu de payer le prix du bail pendant le temps nécessaire à la relocation, sans préjudice des dommages et intérêts qui ont pu résulter de l’abus (article 1760 du code civil).

Résiliation du bail pour reprise du bien

Le bailleur ne peut résoudre la location pour utiliser lui-même le bien que si le bail le stipule expressément et, dans ce cas, moyennant un préavis raisonnable (articles 1761 et 1762 du code civil).

Le bailleur qui souhaite vendre le bien peut-il expulser le locataire?

Si le bailleur vend la chose louée, il ne peut expulser le locataire que s’il s’est réservé ce droit par le contrat de bail (article 1743 du code civil). Le bail doit stipuler un préavis raisonnable et contenir des stipulations relatives aux dommages-intérêts éventuellement dus au locataire (articles 1744 s. et 1748 du code civil).

Conseils pour les parties

Le bail de droit commun offre une assez grande liberté contractuelle aux parties. La plupart des règles exposées ci-dessus ne sont pas d’ordre public. Le bail peut donc y déroger. Le bailleur, qui propose le bail, a donc la possibilité de stipuler des conditions plus favorables à ses intérêts que le droit commun. De son côté, le locataire doit s’assurer que le bail ne déroge pas au droit commun de façon disproportionnée.

Conseils pour le bailleur

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Quel modèle utiliser pour rédiger le contrat de bail?

Nous publions un modèle de contrat de bail pour la location de parking, box, garage et autres dépendances.

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